住宅ローンの金利

住宅ローンの金利

金利タイプ

住宅ローンの金利のタイプには大きく分けて、「固定金利型」と「変動金利型」があり、変動型は特約により一定期間固定金利にすることができます。

 

固定金利型

固定金利型は、借り入れの全期間を固定金利とするもので、契約後は金利がずっと一定で、返済額も変動しないため借り入れ時に決定されます。

 

よって、借り入れ後に金利水準が下がったからといっても金利は下がりませんので、利息を減らしたい場合は金融機関を変えるなど、金利の低い別の商品への借り換えが必要になります。

 

変動金利型

変動金利型には、毎月見直しが行われるものと、半年ごとに見直しされるものがあり、多くの商品では半年ごとに見直されます。

 

元金均等返済の場合、金利が見直されると返済額もそれに合わせて見直されますが、一般的な元利均等返済の場合は、金利の見直しにより当初予定よりも利息の割合が増えたり減ったりするため、5年毎に返済額の見直し(調整)が行われます。

 

5年間の間に金利が上がれば、増えた利息分だけ元金充当額は減り、逆に金利が下がれば元金充当額が増えるので返済は予定より進むことになります。

 

固定期間選択型

変動金利型には、特約によって一定期間(2年〜15年など商品により様々)だけ固定金利とする固定期間選択型もあります。

 

固定期間選択型の場合、特約期間の終了後には変動金利に移行されますが、再度固定期間の特約を設定(手数料が必要)することができます。

 

また、変動金利で契約後に固定期間選択型に変更(特約設定)することも可能(手数料が必要)です。

 

金利には金融機関で決められた店頭金利と、商品ごとにそこから一定の引き下げをした金利が適用される「金利引き下げ制度」があります。

 

当初の固定金利特約期間は引き下げ幅が大きいけど再度固定期間の特約を設定した場合に引き下げ幅が小さくなる「当初期間引き下げ」と、再度固定期間の特約を設定しても全期間引き下げ幅の変わらない「全期間引き下げ」があります。

金利の適用時期

金利は住宅ローンを選ぶ上で最も気になる要素だと思いますが、実際に適用される金利はいつ決まるのでしょうか?

 

住宅ローンは一般的に、契約から融資実行までに比較的期間が空きます。

 

マンションの中古物件ならすぐに取得できるかもしれませんが、新築マンションなら建築前に売り出されて融資実行まで1年以上かかる場合もあるでしょうし、一戸建てならローン契約が行われないと工事は始まりませんよね。

 

ですから、実際に融資が実行されるのはローン契約の締結から数か月後〜1年以上後になるのが一般的です。

 

多くの金融機関で金利は毎月見直されるので、その数か月の間に金利が変わっていることが多く、融資実行時の金利が適用されるのが一般的です。

 

金利動向がつかめれば融資実行時期を見計らい、逆算して契約時期を見極めることも可能ですが、簡単なことではないですよね。

 

あまり金利面でシビアに検討をしても変わる可能性が高いので、変わるのは仕方ないと割り切って下がるのを祈りましょう。